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【家鄉的特色小鎮-珠三角】一處民俗小鎮是如何從無到有的?

2018/03/05 17:16
【摘要】:
(圖片來源:經濟觀察報)特色小鎮建設熱潮持續兩年多以來,住建部公布的國家級特色小鎮已有403個,各省市級的特色小鎮更是數以千計,它混雜了特色產業發展、房地產開發、新農村建設等諸多概念,裹挾著巨大的利益。從這個層面來講特色小鎮的報道很多,基本上是從宏觀和中觀層面傳播政策動向、關注重量級參與主體,講方法論、算大賬。這也導致我們提起特色小鎮的時候,總會感覺它的面目是模糊的。2017年12月,國家發改委會

 

(圖片來源:經濟觀察報)

特色小鎮建設熱潮持續兩年多以來,住建部公布的國家級特色小鎮已有403個,各省市級的特色小鎮更是數以千計,它混雜了特色產業發展、房地產開發、新農村建設等諸多概念,裹挾著巨大的利益。

從這個層面來講特色小鎮的報道很多,基本上是從宏觀和中觀層面傳播政策動向、關注重量級參與主體,講方法論、算大賬。這也導致我們提起特色小鎮的時候,總會感覺它的面目是模糊的。

2017年12月,國家發改委會同多部委聯合印發實施《關于規范推進特色小鎮和特色小城鎮建設的若干意見》,就近年來特色小鎮和小城鎮建設中出現的一些“苗頭性、傾向性和潛在性”問題提出針對性的規定,以引導特色小鎮健康發展。

春節前后,經濟觀察報記者分赴國內多個省市對家鄉的特色小鎮進行深入調查,力圖展現特色小鎮熱浪中真實生動的情況,通過微觀層面的人和事,記錄特色小鎮與當地經濟政治社會發生的連接。

——編者按

經濟觀察報 記者 楊依依深圳建市僅37年,歷史上首次出現對“深圳墟”(今深圳羅湖東門一帶)的記載是在清康熙年間。與云集了周莊、烏鎮、宏村等眾多歷史古鎮的江浙皖南不同,目前深圳市管轄范圍內的古村落少之又少,所以依托古村落所建的旅游景區顯得尤為稀缺,央企華僑城在2016年,先后與深圳龍崗區政府、大鵬新區管委會簽訂戰略合作框架協議,拿下起源于清朝時期的龍崗甘坑客家小鎮和起源于明朝的大鵬所城,進入其“100座具有中國傳統民俗文化的特色小鎮”序列中。

其中龍崗甘坑客家小鎮因為距離坂田華為總部7公里左右,一部分地塊被規劃了數字創意產業,契合了特色小鎮的“產城融合”。

甘坑客家小鎮的范圍隨著操盤企業的變更發生過一次變化。甘坑村位于兩山之間的狹長地帶,地勢低洼所以名為“坑”,一般來說,這種地塊并不適宜耕種,但客家人最初遷徙至此僅有這種無人問津的地塊可選。

甘坑客家小鎮在2012年由龍崗區政府立項,第一代操盤者是深圳一家民營企業甘坑生態文化發展有限公司。根據網絡中可以搜索到的信息,甘坑小鎮最初的名字是“甘坑生態文化特色公園”,西面為林地,東北為甘坑水庫,東南為甘坑新村,西南靠同富裕工業園項目,總投資3億元,華僑城接手后將總投資增加至500億元。

目前項目的股權比例是,華僑城占股55%左右,甘坑村委占股5%左右,龍崗區政府不占股,僅做平臺支持,剩下股份為原操盤企業甘坑生態文化和其他個人股東所有。

甘坑小鎮總占地面積18萬平方米,原居民2012年前在區政府的規劃下遷移出去。小鎮相當于一片“凈地”,現在由華僑城文化集團統籌,按照華僑城的官方規劃,整個甘坑小鎮分9期開發,計劃開發時間為十年以上。現在已開門迎客的是第一期,經濟觀察報記者探訪的范圍僅在一期中。

商業業態升級帶來租金上漲

經濟觀察報記者在2017年6月和2018年2月兩次探訪甘坑客家小鎮,相比于一年前到處都是腳手架和打鉆聲,2018年春節期間,甘坑內部修復工程已經基本結束,商戶增多,游覽體驗更好一些,最為明顯的就是商業業態的豐富,主街多了五六家可以容納10桌-20桌的大型餐廳,老街入駐了諸如設計公司、手辦店等“小清新”商戶。

小鎮的第一個“主人”甘坑生態文化公司的創始人據說就是客家人,原有的古建筑僅炮臺、狀元府、南香樓三處,甘坑生態文化公司圍繞三處古跡,建造了仿古房屋,包括民俗博物館。引入華僑城之后,建設工作主要是外立面修復,區政府則配合改善片區交通。

雖然仿古建筑已成氣候,硬件完備,但華僑城接手時,客家“軟”元素并不明顯。比如餐飲店方面,據甘坑客家小鎮的一名工作人員介紹,他們在2016年初來考察時,主街上光是烤魷魚攤兒就有四五家。她說:“后來我們就把這些同質化的小吃商戶去掉了一部分,再引入了客家腌面等帶有客家特色的餐飲店。”

甘坑客家小鎮里的游客 楊依依/攝

華僑城入駐后重點挖掘客家文化、建設自營的酒店(鳳凰客家酒店、南香酒店、小涼帽親子酒店,共100多個房間)、樂園(V谷樂園)、餐廳(鳳凰客家餐廳)、農場,并圍繞文創和客家主題對外招租。

據上述工作人員介紹,2016年華僑城接手甘坑小鎮時,全鎮商鋪開業率僅20%-30%,2017年6月華僑城正式開始招商,截至目前,開業率達到60%,整體商業面積包括9000平方米的外包商戶(已開業7500平方米)和3萬平方米的自營,共近4萬平方米。

據華僑城方面介紹,甘坑小鎮2017年全年的營業收入過千萬,帶動就業人工1000多人,其中保潔員、服務生多為本地村民和周邊居民,這部分村民又多為本村賦閑在家的家庭主婦,小鎮的出現,確實在一定程度上提高了這些村民的家庭收入。另外,小鎮也吸引了一些外來人口,小鎮內的商戶甚至還有跨海峽而來的臺灣客人。

整體升級后的直接影響就是消費價格上漲。以最簡單的小吃飲品為例,小鎮內的檸檬茶一杯普遍為20元,小鎮外為12元,速食烏東面10元,市中心便利店為7元。住宿方面,3月底即將開業的鳳凰客家酒店,費用平均是600元/晚,比外包商戶的維也納酒店的費用要高200元左右,比片區內的酒店高300元-400元,當然自營酒店的裝修更高端,風景更佳。

最初甘坑生態文化與商戶簽約多為3年合同,2012年立項后陸續有商戶進入,到2017年6月,華僑城開始正式招商,離開的商戶一部分是華僑城清理掉的業態,還有一部分是承擔不起租金的上漲自動離開的。

據華僑城的工作人員介紹,2016年初,小鎮內商鋪租金普遍在每月50元/平方米的水平,目前最新的租金水平是:主街商鋪每月120元-200元/平方米,老街商鋪每月40-50元/平方米。小鎮外的店鋪租金也水漲船高,一家與小鎮僅一墻之隔的水果店老板向經濟觀察報介紹,外部租金幾年前是30元/平方米,現在也漲到了55元/平方米左右。

經濟觀察報記者在2017年6月第一次探訪時曾與一家奶茶店老板交談,那家奶茶店曾是第一批入駐甘坑的餐飲商戶,馬上合同到期,續約的話租金要翻一倍,店鋪承擔不了決定不續了。春節期間再訪,已不見那家店面。

人流量的顯著增加是其他商戶留下來的最大原因,華僑城方面介紹,甘坑小鎮2018年春節黃金周(除夕至大年初八)的客流量是12萬,2017年全年日均人流量2萬,較2016年初2000人的日均人流量,翻了整十倍。

但一位規模比較小的餐飲店老板介紹,人流量刺激的多是小吃店鋪,對主營炒菜的餐廳來說影響不大:“來的人都是逛逛吃吃,吃點小吃填飽肚子就走的,很少有人過夜,以前一天還有1000元的流水,現在只有300多元。”

華僑城“項目制”試驗田

在特色小鎮中,營業收入過千萬并不算最“賺錢”的特色小鎮,工作人員介紹,他們測算的投資回收周期是5年以上。2016年5月簽訂三方協議時,華僑城集團占股55%左右,村委約5%,剩下股份是甘坑生態文化公司所有。根據戰略合作框架協議,由華僑城集團投資500億元,龍崗區政府、華僑城、甘坑生態文化三方共同開發。據華僑城方面介紹,目前他們正在考慮引進數位股東,以分攤500億元的投資:“主要是資金方面的考慮,同時也是華僑城共享文化的體現。”

華僑城甘坑小鎮的工作人員介紹,短期的盈利并不是他們關鍵的考慮,更多考慮的是長效發展和模式究竟能不能落地。“我覺得特色小鎮最重要的就是先吸引人過來,讓他們覺得有趣,來的人就會越來越多。”她說。

去年,甘坑客家小鎮憑借IP TOWN 模式獲得文化部授予的中國文化旅游融合先導區試點,小鎮從親子酒店、VR樂園、繪本大賽、衍生商品等方面延展IP 產業,在豐富游客體驗的同時,讓小鎮擁有了文創特色產業經濟增長點。在綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁看來,打造“IP”對于特色小鎮的意義非常大。“一個小鎮如果沒有特色文旅產業,形成自己的IP就很難成功。”他說。

甘坑小鎮的成功還可以促進華僑城集團在全國的特色小鎮“項目制落地”。例如在甘坑小鎮開業的V谷樂園,一個基于VR技術的體驗式游樂項目,后又在貴州北斗灣小鎮、成都洛帶小鎮復制。

甘坑客家小鎮“V谷樂園” 楊依依/攝

另外,背靠華僑城的甘坑小鎮,還擁有內部資源共享的優勢,一定程度上降低了人力成本。例如由華僑城自營的鳳凰客家、南香樓藝術酒店、小涼帽之家三家酒店,從去年開始建設到現在不到一年,其中兩家酒店已經試營業。“小鎮的自營酒店可以直接委托華僑城旗下專業的酒店管理團隊來運營,酒店很快就進入正軌了。”工作人員介紹,“從經濟數據來看,甘坑客家小鎮小鎮在過去的一年里取得大跨步的發展與龍崗區引入大型央企的戰略分不開。入駐甘坑的華僑城文化集團提出了‘文化+科技’發展模式,實際上是在踐行華僑城集團‘文化+旅游+城鎮化’戰略布局的同時,也符合甘坑片區的經濟發展思路,其旅游景區的運營管理經驗為甘坑的發展助力不少。”

更大的盈利空間還有城市更新的機會,18萬平方米的統籌范圍包括了城市更新區域。2017年3月,華僑城簽下了甘坑社區秀峰工業城片區的城市更新單元,建筑面積為36萬平方米。“甘坑這個區域在華為總部和龍崗大學城的中間,本來就是一個比較好的地段,但之前缺乏戰略性引導,后來龍崗區政府對數字創意產業有政策傾斜,華僑城本來就有數字產業的優勢,正好就幫助區政府帶動戰略產業。”上述華僑城工作人員說。

經濟觀察報了解到,秀峰工業區以前多是阿迪達斯、耐克等知名鞋類代工廠,后遷移至東莞后產業變更,但目前在運營的仍是印刷等低端制造業,華僑城還要幫助片區移走低端制造業,引進高端數字創意產業。

來源:快資訊  

來源:經濟觀察網

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